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    快乐十分软件下载:央企房产辅业涌现剥离潮

    博锐管理在线 2008年12月17日 作者:王吉鹏

         国资委要求央企剥离房产辅业,历时四年,进展缓慢。今年却异?;?,初步形成一股剥离潮



      房地产业的不景气触动了很多人的神经。这其中也包括涉及到房产的130家中央企业。

      左右为难之时,国资委发出了剥离中央企业金融房地产辅业的通知。随后,一些央企纷纷在各地产权交易中心挂牌,在央企中间涌现出一股剥离潮。

    130家中央企业,用仁达方略管理咨询集团副总经理兼房地产事业部首席顾问于识军先生的话说:“这就意味中央企业90%都有房产辅业?!庇谑?,有分析人士说,这些中央企业是怕房产业持续低迷而急于套现。

    交易所的数据表明,虽然交易数量在逐步增加,甚至这两个月有突飞猛进的态势,但毕竟挂牌的数量与130家相比还是显得很弱小。大批的中央企业依旧没有完全剥离出房产辅业。在房产业的“冬季”,这些企业该如何过冬,如何保障国有资产的保值增值成为很多中央企业首要解决的问题。

      央企纷纷剥离房产

      重庆嘉陵大厦,资产审核人为中国兵器装备集团;北京联合大厦,资产审核人为中国长城工业总公司;华翔国际酒店,资产审核人为中石化集团……在北京产权交易所,挂牌的企业越来越多,而他们的身份也越来越趋于一致,分属于各中央企业。

      近期,中央企业剥离房产辅业的势头更加明显,各产权交易所纷纷召开“房产酒店项目投资”发布会,推出了一系列大型酒店和商业房产的产权转让项目。

      通茂酒店控股有限公司是北京产权交易所挂牌的企业之一。

      通茂酒店是中国电信下属的一家专业从事酒店业经营的大型控股公司,公司注册资本17.7亿元。公开资料显示,通茂控股旗下的11家酒店均坐落于全国主要一线及二线城市。截至2008年3月31日,通茂酒店控股有限公司主营业务收入6.83亿,净利润919万元。

      目前,南方电网在云南的两家房地产企业都通过产权市场进行了转让,接盘者为民营房地产企业。

      武钢集团也完成了其所属的武汉钢铁集团房地产有限责任公司进行全面改制。武汉钢铁集团房地产开发有限责任公司成立于2002年4月,是由武汉钢铁集团公司出资设立的国有独资公司,注册资本为8000万元。该公司的主要经营范围为房地产综合开发,商品房销售,物业管理,房产租赁等。

      2007年从国家邮政局分离的中国邮政集团(不属于国资委监管的中央企业)也公开声明确定退出酒店业,400多家酒店将陆续出售转让,计划在2008年年底前全面退出酒店经营。

      央企房地产业务遍地开花,缘于20世纪90年代后期,当时国企经过改革资金逐渐充裕,而房地产行业作为高利润产业正在崛起,许多央企大量投资房地产行业以谋求高额回报。

      早在2004年,国资委发布《关于中央企业房地产业重组有关事项的通报》,决定由中建、招商局集团、中房集团、保利集团、华侨城集团等5家企业进行整合中央企业的房地产资源。2006年,国资委又出台了《中央企业投资监督管理暂行办法》,强调限制非主业投资。今年,这是第三次提出剥离房产辅业。

      电力行业某位高管曾给记者描述过这样一个场景:“美国电力公司的一个独立董事来讲座,七十多岁了,在业内很有声望,干了一辈子电力,他自然有一套自己的经验。他问了这样一个问题‘你们搞过跨行业经营吗?’随后,他一字一顿的大声说了三个字——‘要慎重’!”

      于识军也对《国企》谈到了央企剥离房产的考虑:“一是由于国家在入世后与国际市场接轨时强调国际环境的问题。必须遵循国际游戏规则。从国家政策方面讲是有意规避的,就是设一条线,外国的资金不能介入的,无形中设立了一个壁垒。在国际法中对这个壁垒是有限制的,比如五年或八年后要拆掉,大环境的问题,造成整个产业慢慢国际化,变区域竞争为国际竞争。比如万科的很多设计师都是德国的。从产品设计上都已经国际化了。二是要考虑国家安全问题。我们国家147家央企,李荣融说要‘瘦身’到几十家。很多产业目前的资源设置不合理。在管理上,资源配置上不好管理,只剩几十家就好管理了。三是国家竞争力的考虑。企业本身要有竞争力,国有企业的改制发展直接影响着国家的竞争力?!?br>
      剥离为了过冬套现?

      不可否认,央企地产业务重组启动四年,进展微乎其微。成功的案例只有一件,华能无偿划拨23亿元的房产给中房。

      2005年1月29日,华能和中房在北京钓鱼台国宾馆正式签约,华能将身价23亿元的华能房地产总公司无偿划转给中房。

      四年内三次发文要求剥离,效果始终不如意。而今年,产权交易所的热闹则显得尤为突出。

      于是,有分析人士说:“在房地产市场形势萎靡、房企面临大浪淘沙之际,国资委高调表示将主动推进地产央企的重组进程正是时机?!?br>
      “除了国家的强制力的作用,中央企业更是看到现在房价一直在跌,经营很难了,地皮国家也不再拨了,而且钢材等涨价,建筑成本不断增加?!庇谑毒?,“正是房地产业的不景气才坚定了中央企业剥离房地产业的决心?!?br>
      从产权交易所的挂牌也许能看出些端倪。一些亮相的地产,位置都十分优越,北京基本都分布在二环路周边,其中包括位于朝阳门外大街的北京联合大厦,位于阜成门的四川大厦和位于车道沟的滨河大厦。重庆的挂牌项目嘉陵大厦则位于市中心最繁华的解放碑地区。东莞的挂牌项目华翔国际酒店位于东莞市横沥镇瑞康路,附近云集了多个高档公寓和别墅项目。同时挂牌的昆明威尼拉大酒店和北京濠景阁底商项目也颇具区位优势。

      如此优势项目,挂牌价格更具吸引力。据媒体报道,以联合大厦集中转让的1.3万平方米高档写字楼为例,报价1.6亿元,每平方米均价1.2万元,而同一地段的写字楼报价均在每平方米两万元以上。建筑面积3万平方米的东莞华翔国际酒店挂牌价格1.244亿元,折合每平方米4000多元,这一价格大致相当于10年前该酒店的建造及装修成本。

      “央企急于卖房套现”,成为业界讨论的一个话题。

      2007年下半年以来全国一些主要城市房屋价格出现波动,房地产业都在讨论如何过冬。

      李荣融多次强调,中央企业房地产业务的重组是必然的。没有规模,就很难降低造价,最后必然退出市场。按照国资委当时的意图,希望以房地产为主业的企业能够完成对百家央企房地产业务的整合。

      未剥离者如何过冬

      “虽然说中国邮政已经剥离出100家酒店,但它在全国有400多家酒店,资产总规模超过100亿元?;褂?00家等待剥离?!庇谑毒?,未剥离的远远多于已经剥离的数量。

      有这样一种声音,资金紧张的局面短期内难以改变,即便是被“救市”的也不包括房地产。中房协副会长兼秘书长朱中一强调,政府不可能立即出政策解决房地产市场的困难。

      摩根士丹利大中华区首席经济学家王庆指出,2007年第三季度以来,房屋销量下滑显著,未来几个月楼市将面临供大于求的风险。如果房地产销售持续放缓,那么迟早会表现出房地产投资放缓,而这将对于经济其他领域都产生负面影响。

      如何过冬已然成为摆在未剥离的央企房地产企业面前的首要问题。

      “没剥离出来的企业,要先把产权关系理清楚。比如欠银行多少钱,不良资产和固定资产有多少,企业股票在什么时候能涨,国家如果不去救市,该怎么办?;挂悸歉ㄒ狄坏┌氤鋈ヒ院?,有些企业是靠房产来赚钱的,有些不是,像中国邮政就有20%的赢利来自于房产。如果把酒店分离出去,利润就减低了,必须要考虑整个央企的产业链和企业内部的价值链涉及很多问题?!庇谑毒?。

      然而,很多中央企业的商业地产尚处于投资开发初期,根据深圳中航地产(000043,股吧)年报数据,截至2008年4月,深圳中航地产在建、拟建项目高达13个,而在所涉及的220万平方米的土地储备中,商业地产项目的占比约46%。同时,大量的商业物业开发对公司的资金及招商运营能力要求非常高。有分析师说:“未来几年深圳中航地产的资金压力会比较大,投资回报率可能也会相对较低?!彼げ?,2008年将有“20亿元的资金缺口”。

      对此,深圳中航地产董秘杨祥公开表示:“股东借款、增资,甚至资本市场以及信托等融资方式都在公司的考虑安排之中?!?br>
      实际上,面对行业低迷的态势,深圳中航地产已经在行动。

      2008年6月18日,深圳中航地产股份有限公司发布公告称,向实际控股人中国航空技术进出口深圳公司借款5亿元,期限一年,年利率为7.8435%;之前,2007年,增发募集资金;2008年3月,向大股东借款2.5亿元。

      依托大股东毕竟不是长久之计,进行资本运作,如何依靠自身的力量度过房地产业的低迷期,是130家央企旗下的房地产公司必须要考虑的问题。

    ——《国企》2008年10月



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    王吉鹏,著名实战派管理学者,集团管理权威专家,中国顶级管理咨询机构——北京仁达方略管理咨询公司董事长。长期从事组织行为与组织变革实证研究与咨询实践,是集团管控概念及咨询模型创立者,系统提出企业战略变革新思维,并成功运用到集团企业管理实践中,被誉为“国内集团管控第一人”。 ……
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