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    广东快乐十分赌外围:人民最大国家不是行业奶妈!

    《现代营销·经营版》 2008年12月25日 作者:张英

         最近关于房屋价格的争论甚嚣尘上,实在是热闹非常。

    有至尊先圭说,“房价下跌和房地产市场恶化,大多数人都在认为受损失的不过是发展商而已,因此将救市之说认为是在救房地产商,以至于政府出台任何有利于市场发展的政策都会被误认为是在救房地产开发商。为什么美国政府会出手“救市”?尤其是救“两房”,因为美国政府最清楚所有的措施救的都不是开发商,而是救美国的整体经济,救那些已购房已贷款,但可能因还贷出问题而丧失了住房权的百姓。为什么英国政府会出手“救市”,同样是为拉动经济的增长和解决百姓的住房问题,尤其是英美都是以二手房交易为主的市场行为。为什么日本、韩国政府会出手“救市”,名义上对房地产政策的支持都重点集中于房地产关系着整体经济运行,最直接影响的不仅是房地产商,而是更多的住房购买者和住房拥有者或者说是影响着整个国家的财富与经济?!?br>
    这样移行换影的类比看起来十分有理,但深想之后,就有几点疑问:

    1.中国房地产和以上国家房地产是完全一致的问题吗?

    2.国家制度和对房地产政策法规一直都是完全一样的吗?

    3.股市击穿2000点,国家要救;各个行业问题多多,今天A高声呼号要求国家救济,明天B哭声震天嚎叫着不救即死,后天CDE……拽着国家衣襟哀号活不成了;现在房地产出现拐点,原本是市场经济的规律性下调,也大呼小叫的要国家救市,国家不是奶妈,行业企业不是断不了奶的孩子,自喻为“国家支柱”产业的房地产伴随改革成长二三十年还不能断奶,事事要奶吃,要救济,没有上世纪90年代的政策便利和国家营养,能有今天的各大房地产巨头齐聚一堂大呼小叫吗?

    就算是救,国家浑身上下全是乳房恐怕也不够这些“孩子”狂吸猛吮。事事都要吃奶才动弹的企业长大也没出息,只会在大门里装霸王,欺负自己家人,出了门不是挨打就是装孙子??纯茨切┑鹱拍掏凡蝗鲎斓穆⒍闲幸挡皇侨鄙俜褚馐?,就是行为缺德,哪个不是被骂的要死?窝里很横,外面很衰。

    何况,就算把三鹿缺德奶粉全灌进房地产行业的嘴里,长满大小结石也未必让这被民众诟病至深的行业坚硬成为国家产业支柱!

    4.中国有中国的特殊性,美国等国家也有他们的问题存在,和中国问题一概而论是否涉嫌为了突出自己观点而以偏盖全呢?把人家屁股上的大脓肿和自家脸上的青春痘相提并论,你也真够能瞎掰的了。

    5.中国13亿人口,市场空间的范围来源于作为分母的基数,他们都应该是消费房子的消费者,可是绝大多数人望房兴叹,此时不解决根本问题只是一味讨论算术有什么实际意义?“威胁国家经济安全”的提法很是强悍,不错,我们不否认蝶震的可能,比如美国大豆和玉米减产就是因为蜜蜂神经病增加,蜜蜂神经病之后不能辨别方向,以至于携带花粉无法传递,蜜蜂神经病的直接原因竟然是无线通讯系统的快速发展,所以说,无限通讯系统的快速发展导致美国玉米和大豆减产。这个案例相信很多人都看过,在中国说就是“城门失火,殃及池鱼”,房地产的低迷在一定程度上是会影响经济整体指数的变化,但是市场的轮回是市场规律的体现,为了改善一个行业的生存空间就哭天抹泪申诉是“试图用行政的干预和非市场化的手段让房价不合理下跌,”让“中国经济坐上滑梯”,所以,强烈要求政府送奶接济既不利于社会公平也不利于社会公正,同时抹杀了市场规律自发调节的根本。

    为什么这样说呢?

    我们看至尊先圭以下观点:“这些国家的政府认为当住房的价格大幅下降时,影响着所有持有住房财产的家庭的财富效应下降,间接影响到居民的消费支出,尤其会引发尚未还清贷款的家庭有可能失去住房并引发社会的不稳定,进一步恶化本国的经济。以中国为例,全国的城镇已经建成的住宅约140亿平方米,每年新建竣工的住房约6—7亿平方米。表面看,这6—7亿平方米的商品房价格下降影响的只是开发商的利润或经济损失,实际造成的是140亿平方米的存量资产财富效应的下降。如每年二手房交易量虽略低于一手房,但仍是一个很大的数量,当房价下降时,这部分存量交易的价格会同样下跌,影响到这部分居民的住房改善与消费支出。全国约30亿平方米的商品房中有一半以上的家庭尚未付清房款,房价的下降同样严重的影响着他们的预期与消费。这些存量资产的损失远远大于房地产商手中的存贷损失(开发商未必都会损失),并且不亚于中国股市几万亿元的资产缩水?!?br>
    这些数字确实令人震惊,但是,我想先圭一定没有看到另外一组数字:2005年国际在线消息(记者/陈杰,年永刚):2005年1月统计数据显示,中国贫困人口数目前已减至2600万人。但是国际社会在承认中国反贫困取得巨大成就的同时,也对中国政府的贫困人口数量估计提出了质疑。世行以人均每日消费1美元的标准估计中国的贫困人口为1.6亿。 而实际上应该将城市居民、农村居民和“农民工”这三大社会群体板块中的贫困人口人数分别测算出来,之后再求得一个总数。

    也就是说,以上估算并没有将农村居民和农民工计算在内。但是,这些人又都是城市化进程中的巨大基数,实际上在政府多年的努力下,中国城镇贫困人口人数的增长幅度虽然比较大,但是通过坚持不懈的社保、技能培训等方法解决就业和扶助已经向良性转化。

    同时我们还要关注一点,这些人是一定买不起住房的,还有数量巨大的中国居民——非贫困人口也是买不起房的,这个群体加上贫困人口的数字如果不足以让先圭瞠目的话,我想大约久居世外桃源的先圭早已经忘记人间疾苦了,请下凡到民间走一走吧,其实最简单的近水楼台就是先圭麾下建筑工地的民工工棚,住上几日大概论调就有所变化;如果仍然没有变化也没什么稀奇,我记得去年业界曾有关于富人区和穷人区必须远离彻底切分的辩论,前后联系之后不难想象,大概这些比穷人还穷的民工都要被先圭及其党羽用除尘扫把扫进“穷人区”去了吧?

    这样巨大的数字国家不必过问?不必解决?这些巨大的国民根基难道不是更重要?

    水可以载舟,也可以覆舟!民为贵!民是天!民最大!

    冷着心肠算数学题,闭着眼睛不看大众需求的人想必血液不是温暖的,而是北极深海中的坚冰,至寒且极度阴冷。只能称为“极品冷酷之地产成本算学家”了。

    房地产行业对中国经济发展究竟有什么作用?

    有些人盲目地认为只要是自住的住房价格下跌就不会有损失的说法,这就如同认为长期持有股票时,股票价格下跌就不会有损失是同样的道理一样愚蠢。请看万科的房价下跌时出现的退房要求与闹事的人们,他们只想自住,那么房价下跌为什么要退房呢?不是自住的就没有损失吗?看来这个说法是解释不通的。

    住房有多种属性与功能,一是居住功能。不管是国家保障的,还是自行购买的,或是租用的,都可以解决居住的功能问题。二是投资的功能。自购住房作为一种资产,具有资产增值的功能,自住也不减弱这种功能,人们可以在更换自住住房条件时实现这种资产增值的功能,这也是财产性收入的重要部分。三是金融的属性。人们在货币资产与实物资产的转换中回避了通胀和负利率的风险,和黄金的储备功能类似,因此价格的被动会分别影响这三种功能属性,自然也会让存量的资产在市场价格波动中受到影响最大。

    中国拥有自有住房产权的比例高达85%(尚不计算中国的农村),也就是说房价的波动首先影响的是中国城镇的绝大多数家庭的财产价格,而不仅是影响开发商。

    其次影响的是国家或城市拥有的国有土地价格,土地的出让价格标志着地区政府或人民拥有的土地财富。当价格上升时,政府的收益增加且当地居民因此获得的公共支出增加,变相增加了居民的消费能力和财富。而土地的价格下跌和流拍时,自然会影响到地方政府的收入与支付能力,转而从减少这些公共开支上影响到居民的消费支出。

    为什么地方政府出台了大量的“救市”政策。他们首先是在救自己,因为没有了开发商这个群体将土地转化为房屋产品、转入为消费的流通,那么政府就无法实现土地的收益,无法实现基础设施的投入等城市建设与改造的公共支出。

    许多地方政府的支出中,土地收益占到了40%—60%的比重,因此也影响到城市的其他经济发展。当地居民一定会希望房价越低越好,但大约没有一个居民会认为政府的土地收益越低越好,没有人愿意政府城市改造的投入能力越低越好。但房价的下跌一定会影响到地方政府的土地收益,也一定会减少政府利用土地出让金对社会保障住房的投入,影响到低收入家庭的社会保障。

    “中国拥有自有住房产权的比例高达85%”。这个数字不知道是从哪里来的,不过先圭是行业资深人士,姑且信之,这个庞大的数字在短短二三十年内实现的根本原因是什么?还不是地产商利润要求带领下的吗?其中背着贷款的人占了多少比例呢?是谁为了大干快上忽悠政府把地产当支柱,忽悠百姓花未来的钱?其目的不过是为了获得更多更丰厚的利润。

    现在矛盾出现了,行业精英们众口一词再忽悠,避重就轻又开始卖弄口材,一会说“未婚女性抬高房价”,一会说“政府的问题和地产商没有关系?!币换嵊纸ㄒ槿思摇?0岁以后再买房子”。

    笔者想问:凭什么?凭什么地产精英豪宅别墅想上哪住上哪住,豆浆都喝一碗倒一碗的招???民间闺女结婚想住个房子就是哄抬房价了?40岁才让人家有房子,人家前39年就得和老爹老妈住一块?就得夫妻活动一下也要照顾经济酒店生意?就得老到40岁以后才为祖国制造花朵?凭什么?为什么?

    其次,假如政府不给政策和春风,现在春风得意的未必是地产行业,世界上从来没有空中楼阁,不吃前3个饼,你的第4个饼永远都是第1个,遑论指责抱怨?也不想想谁生了你。

    最后,“土地出让金对社会保障住房的投入,影响到低收入家庭的社会保障”的说法有道理,但是从头看,没有房子的高价格,社会消费各项成本的虚高,社会资源相对集中的状况,社会不公成为常态,社会道德水准整体下滑,民生惨淡,何来如此纷繁问题?

    提起棍子打人,放下棍子骂人,还真有八戒和尚照镜子的风度。国内有前人周扒皮,国外有国际友人葛朗台列成一队对影成三人,十分具备对某二字的活体图文解释功能。

    避重就轻,重局部轻全局,显然不是具备全局观念的企业言行,自家园子里的蔫茄子烂黄瓜遭遇寒流卖不上价就强行要别人园子的土豆柿子不准降价销售,这是啥道理?见过不讲理的没见过这么不讲理的啊。

    房地产行业在中国经济发展中的地位该如何摆放?

    要不也不可能把违反法制的行为和言论当成卖点反复用来证明自己的观点,有点饥不择食了吧?

    其三,影响的是劳动就业。虽然我国从来不把农民工计算在失业指标中,但农民工的劳动就业收入已是非农之外的家庭主要现金来源,直接影响着收入的水平和消费的能力,而建筑就业中最大量的就是农民工就业。

    建筑业在中国GDP中的比重最大,占到了13%,也是单一行业中对GDP贡献率最高的,这一行业产值的下降会直接影响到中国GDP的增长。

    也许没有人算过房地产对就业的影响,但一算就会吓一跳。每100万平方米的建筑大约要影响到30万人的就业,约用20万吨钢材,300万平方米的钢模板,8万套门窗,2万套卫生洁具,几百万平方米的装饰材料,以及各种管材、水泥等其他建筑材料,会有人做设计、物业管理、打扫卫生、销售与管理……

    同样也会产生大量的各种生产与交易环节中的税收。

    其四,影响的是银行等金融系统。银行会给各种与房地产有关的行业贷款,如果因房地产的下跌而影响到这些相关行业,就会产生还贷的风险。如钢材的价格会下跌,焦炭的价格会下跌,这些行业的亏损自然会造成还贷的困难。

    银行会给地方政府土地储备与基础建设贷款,而土地收入的减少会影响到政府的还贷能力,大量用房屋等固定资产抵押的贷款也同样。

    银行会给个人消费贷款,房价的下跌中就有可能出现还贷的压力与困难,还不上房贷,更还不了车贷等其他贷款了。

    银行会给开发商贷款,自然这些还贷能力要依赖于市场的发展了,尤其是银行的抵押品也许不是建完的房子,而是烂尾楼。

    说到就业、GDP、税收,这才真是问题的关键,不过仍然同上文所言,根源在哪里?东拉西扯地推卸责任寻找替罪羊,无非是想撇清这个行业深层问题和顽固抵制市场自发的康复治疗。说来说去就是那个谁应该当领导的笑话!

    “人体器官开会,要推举一个器官当大家的领导。大脑说,我是人类智慧的源泉;心脏说,我输送血液;眼睛说,我是心灵窗口;手说,所有的工作都是我做的;脚说,我带你们走遍天涯海角……这时候有个声音说道,应该我当头!大家一看,原来是肛门!都耻笑它说,你又不是最重要的,不行!屁眼不干了,他拒绝工作!几天过去后,眼睛看不清了,大脑懵了,手抖了,脚软了……大家实在不行了就说,你重要,你当吧!于是这个“重要的器官”当了大家的领导。

    并不是恶心房地产行业,这只是个比喻,意图是希望房地产认清自己的位置,不要过分夸大自己的作用。我们爱惜每个器官,当然不割掉这个重要器官,但是实在不行国家权利回收成不成?

    每个行业都有其地位和功能,犹如大自然中的花草树木,均衡生长给别人机会才是好生态环境,总是扩张自己,无限扩大自己的领域疆土权利,最终剩下的只有荒漠。

    由此可知,行业竞争是再正常不过的事情,每个企业都有自己的经营方针,市场环境不同了采用不同的应对手段是正常的不能再正常的事情,市场规律就是铁律,就是要挤出原本不该有的泡沫,浏览媒体报道不难发现,以上海为例,价格过高,加价超过常例的楼盘平均降价水平最高,这并非万科一家,多家地产品牌纷纷如此,为什么呢?为什么不如先圭那样死扛呢?

    答案简单极了,为了活着,为了生存,为了可以等到春暖花开之日再度发芽成长!

    活着一切还有希望,死了万事皆空。每个地产品牌如同行驶在中国经济大道上的列车,满载着先圭所言的产业大军,产业外延,产业配套,产业相关等原材料、能源、制造、设计、物业、销售与管理、生产、交易、税收、银行金融、地方政府,个人等。在寒冷的时刻不赶紧降价卖了房子变现难道扛到翘辫子?然后车毁人亡,让这些相关的、服务的、外延的、配套的、产业内在的大军纷纷失去生存依托?失业挨饿、流落社会、流向国家、再找国家、靠救济?

    地产商宣告破产然后高调宣布自己和白痴无异的坚强?

    穿着正义和理智的外衣讨论对国家经济的损伤,实际上是小农思想的泛滥,里外里把自己的算盘珠子扒拉的响彻云霄,全看不见整体国民经济的迫切需要。

    混乱在这种顾尾不顾头的言论中分泌病毒伺机发芽和爆发成长。不可不防。

    为求自保要“奶”吃的要求是否被国家采纳值得商榷。

    当危险更大时,烂尾楼就成了开发商逃避风险的港湾。合并起来影响的则是中国的经济。如果经济坐上了滑梯,那么人民的收入减少了、财政的收入减少了、国家的收入减少了、又会让那些试图从房价下跌中获取到好处的人占到什么便宜呢。房地产业并不需要威胁政府,美国如此、英国如此、日本韩国如此,但政府都会勇敢地站出来?;し康夭谐?,?;っ裰诘牟聘?,?;す业睦?。恰恰只有那些不顾已有存量住房的绝大多数百姓的感受的少数人,在期待着从房价下跌中获取便宜和个人利益的人才会高呼房价下跌万岁。房价不合理高涨本应用供求关系与竞争让价格趋于合理,有升有降是必然的,但如果试图用行政的干预和非市场化的手段让房价不合理下跌,并不会给中国的经济带来任何益处!

    在这个时候并购兼没一定会出现,犹如斯巴达人对新生婴儿的考验,只有经过苦寒考验活下来的孩子才是强健的孩子,中国各个行业商业品牌的成长莫不经历了严寒酷暑的洗礼,不仅是中国市场和自己家兄弟的角逐,还有外资虎视眈眈时刻不懈怠的觊觎。

    成长需要智慧和搏杀市场的内功,哭闹只能永远委琐在襁褓中畸变成侏儒精英。拒绝成长或者畏惧困难不是中国企业的性格,不是中国企业家的性格,当一批优秀品牌利用各种捷径和欠缺规范成长起来并且逐步自律向规范转型和升级,我们应该给予掌声的鼓励,所有的市场终归要从不规范到规范,从发育不良到丰满成熟,一个企业丰满了,漂亮了,更具有竞争力的时候,有远瞻的企业会紧随其后学习成长,短视者则飞脚走腿将文化和历史凝重的中国商道操练成无“道”乱行。

    纵览全球竞争中的佼佼者,以百事和可口为例,伴生共随拓展全球市场成为第一第二,其根本在于他们彼此的竞争都是提高自身内功而来的“生态化”竞争,对市场爱惜有加,培育开发有度,而不是无休止的强暴索取和掠夺。

    国家法规和法制对于违反市场,祸乱大方者必有惩处,无论纵览或横观,投机者的结果都难遂其意。

    “衣食住行”本是民生大事,以笔者幼年时记忆,家家有房屋居住,需要成家只需要向房地部门申请,经月可得住房,月租不过几角几元钱而已。

    安居而乐业,社会安稳和谐,夜不闭户,人人心态平和安宁。

    可惜好景不长,开发之后公房居住几近为零,野蛮拆迁,流氓拆迁时有发生。一个行业针对民间住房之大事本是为民服务,最后却成为众矢之的的“粪坑级”臭名昭著所在。尽管有如王石之出淤泥者也难逃民众误解,先圭难道不思索因由?

    国民经济,是国家民众大家一体“经邦济世”共同发展,一起繁荣,共享成果。绝对不是个别行业个别人一枝独秀的结果。一个良好的发展势必需要良好的社会经济大生态系统绿色环?;盍Τ渑?。

    如脑不想、手不拿、嘴不吃、胃不化,你堵着憋着有什么用?同归于尽的悲惨结局何苦要从“理论”变为现实?靠抱怨,拒绝执行其本分机能和妄想独大者必被淘汰。

    地产产品和其他生活所需产品一样同样具有4P特征,市场细分的营销工具对其产品同样适用,而USP,品牌形象气质塑造,定位工具的完全可以帮助地产品牌丰富并确立各自占位和切割市场份额获得销售业绩利润回报机会。

    潘石屹的楼盘气质明确,市场归分清楚,定位准确,营销有道,所以敢于坚称“SOHU无需降价”。这是聪明远瞻者的智慧所在;万科全国定向营销,步骤清晰明确,可圈可点。尽管遭遇不理智者“攻击”也实难影响其战略战术的执行和部署,我们相信在其领导团队的带领下其钢性坚,趋火淬寒,刃出凌厉之日不会太远。更多的中国房地产品牌寻衣御寒之举均属市场理性的动态行为。顽固者,深涉愚执泥沼,危而又险。

    粗放式的卖方做大一去不回了,这是时代车轮和市场发展的必由趋势,螳臂挡车无异于白日做梦。

    有工夫哭叫,不如静下心来研究自有蔫茄子烂黄瓜的USP,省得烂在手里欲哭无泪追悔莫急。输理是小,输命是大。

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