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    云南快乐十分投注要领:驳陈淮之房地产价格必涨的十大理由

    博锐管理在线 2009年5月15日 作者:马继华

         建设部竟然有如此专家,真是老百姓的灾难。一贯鼓吹房地产价格上涨的陈淮竟然在房地产落选振兴产业、中国房地产市场已经不降价必死之时,仍能总结出十点涨价理由,真是奇人。但他的列举的理由却是条条禁不住推敲,真屈枉了大专家的顶戴花翎?!?br>


      一是,中国城市化进程刚刚拉开帷幕,人口向城市集中的趋势还将持续20-30年;



      城市化的定义是什么?就算中国城市化确实要持续几十年,难道只有到城市买房才算是城市化?不说西方国家的惬意乡村生活,就说中国江浙一代的农村已经城市化,却不是人口集中到本来就局促的钢筋水泥丛林,而是将农村改造成了像城市一样。我所知道的一个北方小县城,本来全县人口不过30万,却规划要成为一个中等城市,就是所有的农村人都到县城买房都无可能。



      中国的人口红利期很快就要过去,倒金字塔的供养格局会让家庭负担持续加大,而老龄社会的迅速到来会造就更多的空巢,不用很久,存量房屋释放到市场将大量在全国大城市出现。房价还涨什么?

      二是,扩大内需过程中,对城市基础设施的大规模投入和进一步改善,将有可能诱导出新一轮的改善性需求,即需求型住房-享受型住房-奢侈型住房;



      扩大内需对购房影响不是直接的,毕竟,不可能让建筑工人住别墅洋房修马路吧!只有当扩大内需的受益让老百姓拿到,有钱的潜在购房者增加后,才能对改善性需求有好处。但我们很可能看到的是,那些本来就没有改善性需求的人更多的在扩大内需政策中受益,而等钱用的人们却分毛不得。如果不是这样,也就不会出现如今房事低迷了?

      三是,目前城镇住房存量资源中,1999年以前形成的占一半以上,这些存量房在未来15-20年的周期内有一半要拆了重建;



      作为建设部专家,给出的这个结论让我们普通人心寒。虽然大家都知道中国现在的建筑质量绝不可能坚持70年的产权,但99年的房子有一半要15-20年重建,那意味着什么?如此的质量,还能支持涨价?质量好才能价格高,为啥就在房地产市场失效呢?



      这个数据也给我们另外一个警示,那就是支持二手房涨价的理由何其荒唐,一个只有20年使用寿命的产品,在他已经耗费掉10年青春的时候竟然可以徐娘半老丰韵犹存的继续增值,那折旧难道只是体现在会计账本上吗?



      四是,人们已经完成了重大价值观的革命,已经走向了让大多数人有产的阶段;



      重大价值革命不假,但不同的人感受不同,大多数人走向有产,但产的量却相差巨大。一个只有2万产的人如何买得起他一个季度的工资都买不起的房子呢?以目前的中国国情,如果不出现重大变革,有产且大的将继续,而有产却无不足道的将更多,靠啥买房?

      五是,城市土地资源的有限性决定土地开发规模越大,核心市区的房价越高;



      土地资源确实有限,特别是城市,核心市区越来越成为稀缺资源,仿佛价格走高是必然,但这里有相对和绝对两个概念。从长期看,价格上涨几乎是定律,30年前一块钱买啥,现在呢?要看相对价格和当期的实际购买能力。以我看,未来,粮食的价格上涨幅度要远远超过房子产,哪怕是市中心的房子,现在一万斤小麦换一平米房子,将来只要一千斤,对于生产小麦的农民来说,这房价是涨了还是落了呢?

      六是,房地产对国民经济增长速度和就业的巨大影响以及对上游产业的拉动作用,促使短期的宏观调控政策出台;



      造成中国现在经济困难的因素中,房地产是万恶之首,这种增长速度不符合科学发展观,而对就业的拉动是以盘剥农民工和曝殄天物为代价的,在开发商获取暴利的同时却让中国经济失速,对上游的拉动也是提前透支?;桓鼍迷龀し绞?,对中国已经不是选择不选择,而是必须。

      七是,在1999-2002年享受房改的大约占40%左右的城市居民家庭,经过四到五年后,普遍进入了一个依靠市场自我改善的区间,特别是二三线城市,这个趋势非常明显;



      此论房地产价格上涨最大的受益者就是这些当年接受了房改的家庭,而剩余的60%和近十年来新加入城市就业的年轻人呢,中国的经济活力正靠这些人的支撑,而房地产持续上涨已经让富者更富有、穷人更贫穷,中国经济靠什么发展?



      在中国城市,房地产价格上涨的受益者主要是地方政府和本地部分享受到?;ふ叩牡钡厝?,而在很大程度上,我们可以认为,这轮的房地产价格上涨是各地老城市居民在政府的安排下,对新入城的“外地人”的一种赤裸裸的盘剥。

      八是,部分城市居民的收入情况已经处于住房消费能力的收入高敏感、高弹性阶段,他们收入增加10%,住房消费能力就可以增长50%;



      住房消费的高敏感的人也就是那些仅仅能买房的人,他们的收入增加10%,却要让他们把全部的继续用来买房,把流动性资产变成不动产,那中国经济持续发展的动力在哪里?中小企业还怎么创业?全民买房,那吃穿住用行难道都被一个住给替代了吗?

      九是,房地产金融创新工具已经迈开新的步伐。去年末,国务院关于要扩大内需、刺激增长的一系列措施中,已经明确提出了发展债市、REITs等金融工具;



      利用房地产金融创新工具,这已经不是饮鸩止渴了,典型的以毒攻毒,不过不会有好疗效?美国人都把自己给玩完了,我们就比美国人更聪明?何况美国人可以在最后时刻借钱不还让全世界给他买单,中国有这个资本吗?

      十是,历史形成的税赋结构,“清费、正税、明租”进展迟缓,将促进自身资产升值诸多理性消费。



      税赋结构是有问题,让老百姓讨的个人所得税比开发商交纳的还高,土地出让等环节更是滋生了很多腐败,这些如果都改好了,把蛀虫都拿掉,房地产价格岂有不降之理?



      自身的资产升值,只有两个是最可靠的,一个是人脉,一个是知识能力,这些伴随的是个体,终身受用,而房子是身外之物,何况房屋折旧如此厉害,不可能保值增值。



      总之,房价不可能永远上涨,这已经是事实,从长期看绝对价格可能提高,但相对价格却会呈现波动性下降。别相信房子必然保值增值,一切消耗品都有寿命都有折旧。



      房价必然上涨是偷换概念,当猪肉200元一斤的时候,当每个人的收入每个月有10万的时候,每平米房子10000元,你还说房价贵吗?!





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    作者 马继华 的介绍:
    从事市场研究和管理咨询工作十年,曾在国企任职高管,具有丰富企业管理和研究咨询经验。
    以通信研究和咨询为业,以创新和思辨为本,以古典文化和中华历史为根,借鉴兵书谋略,融汇儒释道法,贯通移动与互联网,致力于中国通信市场战略咨询、管理改善和服务提升。
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