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    陕西快乐十分看号技巧:土地储备-开发商的核心竞争力?(二)

    博锐管理在线 2009年6月2日 作者:何卿杰

    文章关键词: 核心竞争力   房地产  
         土地储备-开发商的核心竞争力?(二)

    作为开发商,经营的重点应该是什么?

    我们认为,在房地产市场存在两个层面的竞争因素。第一个层面是入围因素,也就是说普通购房者在选择一套商品房时作为备选楼盘的因素。这个层面的因素主要有地段、单价、总价和交通。第二个层面的因素是胜出因素,是购房者最终决定购买哪一套房子的时候考虑的因素,主要是前期销售服务,开发商品牌,房屋质量和物业(后期服务)。作为开发商来讲,这两个因素同等重要,都影响到开发商经营重点的选择。

    不过,入围因素对于每家开发商而言都是首先必须考虑的。不存在放弃哪一个具体入围因素的情况??⑸绦枰攵运械娜胛б蛩刂贫ㄏ嘤Φ牟呗?,包括像土地储备的单价,区域,大小,未来的交通等。但是绝不意味着满足条件的土地就一定要购买,更不意味着,适当的土地就一定要不惜一切代价的获得。

    土地购买的标准应该是管理的生产率(《什么是企业全景式管理(五)--管理》)??⑸檀?,购买土地,土地开发,销售,资金回笼这样一个资金的链条包含着两个指标。一个是资金循环的宽度,有多大量的资本金在开放商的运营循环中流动。第二个指标是资金循环的速度,每个楼盘从购买到资金回笼需要的周期。这两个标准说明了开发商管理的生产率。

    那么,如何要提高管理的生产率呢?我们来分析一下。

    首先资金循环的宽度受到企业能力(《什么是企业全景式管理(四)--能力》)的影响,包括企业的金融资本,土地储备的总量,房产开发的能力,获得客户的能力。正如我们在《土地储备-开发商的核心竞争力?(一)》中所说的,资本不是重要的瓶颈,同时我们也了解到房产开发不是重要的瓶颈。相对而言,获得客户的能力,也就是营销能力是开发商各显神通的重点。一个房地产开发商营销能力的大小将决定资金流宽度的大小。

    第二,资金循环的速度实际是整个项目开发的周期。主要是房产开发的周期和销售的周期。一般而言,房产开发的周期各家开发商基本一致。而销售周期收到开发商自身销售能力和市场波动周期的影响。那么我们考虑自身因素为主的情况下,开发商的销售能力应该是影响资金循环速度的重要因素。

    总结以上两点,也呼应本文的主题,土地储备本身不是开发商的核心竞争力。土地储备的速度和总量需要看企业营销能力的高低。等于或略大于销售量的土地储备速度才是具有竞争力的选项。

    因此,一个开发商的营销能力是其核心竞争力的最重要选项。

    除此之外,基于房地产市场的胜出因素。企业的经营重点不一定是完全围绕营销能力。标歧立异的市场选择才是企业竞争的重点。



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