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    快乐十分规则和奖金:地产小阳春忽入夏

    《数字商业时代》 2009年6月4日 作者:蒋毅坤

         随着气候的变化由春入夏,国内地产业也渐渐地热了起来,且热得有几分烫手。



    杜先生早在2007年就看上了位于北京市东四环附近的一个地产项目,不过当时并未开盘,“当时价格是最贵和上涨最快的时候,虽然看上了也不敢想价格?!钡搅?008年下半年,全国地产市场正是情况最差的时候,杜先生参加了某网站的团购活动:“当时七折八扣下来能算到每平方米近9000块钱,现在看起来已经算是很便宜了,但是当时想着是不是还能再便宜点就暂时搁下了?!?br>


    但就是这几天,让杜先生没有想到的是当初看上的那个地产项目,网站上标着均价15700元,电话打过去却被告知是16200元。杜先生心里又开始发“毛”了。



    的确,3~4月份北京市大多数卖得不错的楼盘都选择了小幅度涨价。



    “北京今年4月的销售量比2007年地产最热的时候成交量还要高?!苯鸬丶疟本┕镜氖谐∮烤砝铊备嫠呒钦?。今年4月份,北京期、现房商品住宅合计成交18533套,突破了自2007年以来的楼市成交量历史峰值,相比成交量最高的2007年7月的15444套还增加了3089套。与去年同期对比,今年4月份期房商品住宅成交量同比大涨180%,现房商品住宅成交量大涨186%。4月份上海一手住宅成交16853套,环比3月份增长24.4%。同期,均价约为1.34万元/平方米,环比上月略增1.3%。



    随着地产成交量一起提高的还有房价。中原地产研究中心的报告显示,目前很多城市出现大规模的项目涨价现象,涨价项目占全部在售项目数的14%。值得注意的是,从3月份开始,十大房地产标杆企业在售项目均价小幅上涨,环比涨1%。这十大标杆上市房企包括保利、复地、富力、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商和中海。



    看来地产真的回暖了?



    战战兢兢的回暖



    面对突如其来的回暖,地产业内依然保持谨慎。



    “这次市场回暖是谁也没想到的。从宏观经济形势上看,并没有显示出大规?;嘏募O?,地产想独立于宏观之外一枝独秀可能性不大?!被呃乘构实夭宋剩ū本┯邢薰靖弊芫砉芸杂诘夭嘏⒉焕止郏骸拔颐堑目不姑还?,甚至连回暖都称不上,开发商还没有拿地,开工面积也没上去,市场的表现虽然很好,开发商的资金链还没盘活,但是行业的总盘子没上去,还是处于一个萎缩的状态。我们现在没有盲目乐观的理由?!?



    戴德梁行发布报告称:从对北京、上海、深圳、广州、天津、武汉、长沙、成都和厦门全国主要城市土地市场的跟踪统计来看,一季度以上主要城市共成交土地规划建筑面积2036万平方米,较2008年同期下降1%。其中居住用地及含居住用地的综合性用地共成交规划建筑面积403万平方米,同比萎缩67%,占全部土地成交的比例也由去年同期的50%下降至20%。



    “我们现在手上基本上只有金地名京一个项目在卖,金地格林小镇6已经卖得差不多了,我们现在对拿地也是很谨慎的,现在手上没地了,才打算拿地?!崩铊钡幕袄锿赋鼋魃鳎骸拔颐窍衷诰褪前咽掷锏南钅柯舻寐坏??!苯鸬氐慕魃魇怯性虻?,一方面地产市场前景还不是很明朗,必须要控制拿地成本,以免后期项目出售的时候成本压力太大;另一方面,对于金地这种民营的外地上市公司,没有背景也没有人脉,在北京拿地非常困难。



    对于目前房地产市场上的火热,大家也并不乐观?!跋衷诜康夭谐⊥蝗徽饷慈然故怯捎?008年积攒的首次置业以及改善性需求等刚性需求的集中释放?!惫芸?。由于前一段时间市场不景气,很多项目由于入市利润太低而选择封盘不入市,大家的选择面很窄,所以一部分开发商的小幅度涨价也就可以理解了?!罢羌凼欠浅A煜鹊闹副?,还没影响到投资者的信心?!?br>


    “2008年全年北京房子的销量下降了45%,这部分购房需求全被压缩到今年集中释放。2月份的时候地产市场就开始回暖,当时大家都没在意,3月份的时候市场继续向上,甚至还有涨价的趋势,很多购房者出于追涨的心态开始入市了,我身边的很多朋友都是这样?!崩铊彼担骸拔胰衔?月份会是市场的一个高点,接下来销售量肯定要回落的?!?br>


    “现在最怕的情况就是面对这次回暖开发商盲目乐观,大幅度进行提价,打压了刚性需求,情况就重新回到2008年年底时那种僵持的局面?!敝性夭蹲使宋什孔芫碚爬り潘?。



    对于前景依旧模糊的未来,经历了寒冬的地产业没人敢盲目乐观。



    未来房价或趋于平稳



    “我们的金地名京项目涨价了,但是只涨了1%,也就是200元左右?!崩铊备嫠呒钦?。



    “保利百合花园小幅涨了一点,我们有一个项目保利金泉广场马上也要入市,这个项目也是低价入市的项目,将来肯定要涨?!毖呛阑故谐∽芗喙惚硎?。亚豪机构代理了北京市场上所有保利楼盘的销售?!罢羌奂仁悄康?,也是方法?!惫惚硎?。小幅度涨价提升了开发商的利润空间又不会引起购房者观望,同时会吸引一部分有追涨心理的购房者。而小幅涨价也确实拉动了市场,不少业内人士都对记者表示,楼盘小幅涨价后销售量也有所上升。



    就算是在市场火热的4月,开发商还是表现出一种试探的心态?!敖衲?~5月北京入市的40多个项目只有7个是开盘之前就已经定价的,其余的在开盘之前没有一个敢定价。大家都对这个市场还吃不准,所以不敢乱定价,要是在2007年,直接把房价定在高位上,准没错?!闭爬り潘?。



    “在以后的市场中,这种开发商与购房者、买房者与购房者的小幅度价格博弈会变成一种常态?!蔽野壹腋弊芫砗瓣退?。在目前的市场条件下,二手房市场也与一手房市场走出了类似的曲线。据链家地产公布的数据,3月份二手房成交突破两万套,达到了一个新的历史高位,4月份二手房成交21754套,环比3月份上涨7.4%?!傲醇业夭笔谐⊙芯坎咳衔?,不难看出新增需求量已从4月份开始呈稳步下降趋势,再加上累积需求逐步消化完毕,二手房成交将逐步回归到正常水平。



    “实际上4月份真正能够成交的二手房也就在1.5~1.6万套之间,我们同行业的人都感觉到实际上4月的成交量已经比3月低出了一成左右?!焙瓣透嫠呒钦?。在二手房市场,需求的下滑已经被业内人士体会到了?!?月首次置业者已经开始少了,不少小业主开始提价,同时不少购房者又开始观望。长期积攒的购房需求已经消化得差不多了?!焙瓣退?。



    二手房市场的刚性需求已经开始消退,一手房市场刚性需求可以支撑多久?多位采访对象在采访中并没有表示出太多的信心。



    “刚性需求的购房者钱已经在手里攥了一年了,现在集中释放,但是后来这些刚性需求再来跟上就很难了。刚性需求削弱后,投资和投机性的需求能不能跟进支撑这个市场还很不乐观?!惫芸担骸拔颐窍衷谑窃谙械男枨?,但是没有创造新的需求,而且由于经济环境的影响,新的需求出现的速度还在放缓?!?br>


    甚至还有人对于未来地产市场的形势表现得很悲观。研究上海地产市场的佑威房地产研究中心副主任陆骑麟说:“今年5~6月的上海楼市成交量也有可能维持在150万平方米以上,但如果未来两个月持续走高,刚性需求快速释放,楼市又有可能进入过热的状态,楼市极有可能从7月开始成交量大幅缩水?!?br>


    “开发商也不是傻子,不会故意破坏这个局面,大幅度提价现在是不可能了?!苯鸬丶爬铊北硎荆骸拔颐歉敢饪吹降夭咭桓鑫榷ㄉ险堑那??!?br>


    “刚性需求回落后,会回落到一个稳定的平台上,比如每天成交300~400套房子,在这个基础上波动。但是回到2007年那种过热的状态和2008年年底的冰点是谁都不希望出现的,出现的可能性也不大?!闭爬り潘?。



    胡景晖说:“可能5月份之后会有一部分开发商和小业主意识到涨价使交易量又下来了,会进行一轮小幅度的下调,以后买房者和卖房者这种小幅度价格博弈的拉锯战会长期存在?!?br>


    “实在不行,下一个阶段要是楼盘的价格能下来点,我就买了吧,也不打算再等了?!倍畔壬杂诜考鄣拇蠓认碌丫槐裁聪M?,只能寄希望于将来可能出现的房价微调。



    在经历了地产市场的大起大落之后,稳定是一个大家都希望见到的结果。

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      《数字商业时代》创刊于2000年10月,是一本新商业时代,具有国际品质的科技财经杂志。
      进入新的商业时代,面对新经济、新技术、新环境,科技企业和传统企业一样在学习、摸索新的生存法则。我们关注新经营模式的开创者及应用者,我们关注能够最有效的占领市场先机的方略与智慧。我们关注转型期中国的商业变革中的推进力量与影响力人物。
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