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    重庆快乐十分钟开奖:北京:住宅市场价升量跌,考验开发商运营能力

    北京正略钧策企业管理咨询有限公司 2010年3月8日 作者:张朝峰

    文章关键词: 住宅市场  
         由于开发商供应断档与消费者观望并存,进入2009年第四季度后北京住宅市场呈现价升量跌的特征。但北京住宅市场需求将保持稳中有升趋势,因此开发商应备足可售存货迎接未来需求。运营能力强的开发商能够尽快将项目推向市场,因此将在接下来的需求回升中获得更多收益。

    供应不足和需求回落共同导致市场“非典型均衡”

    根据行业一般规律,一个住宅项目从取得土地到达到预售条件大约需要12-15个月。今天的住宅供应是由2008年第三、四季度的土地供应情况决定的,而那时正是土地流拍、底价成交盛行的时期,所以供给减少,价格上浮就成了市场普遍现象。11月北京市每月新开住宅楼盘数量已从8月份时的80多个下滑了一半,但市场价格仍然保持高位运行,均价超16000元。

    从需求角度分析,价格上扬和政策前景不明朗造成部分消费者重回观望状态。如下图所示,市场最初平衡状态为A,厂商在现有价格下出现了供给不足,缩减了供应规模,市场均衡向F线方向迁移,在。此时厂商决定提高价格,供需平衡点为B。若不考虑需求着变化,市场平衡状态为B,房价升高,成交缩减。

    但由于市场同时存在消费者观望,即消费者在同样价格水平上减少了需求数量,需求曲线D下降,此时市场平衡状态为C,成交大幅缩减,价格水平由供给和需求下降的幅度决定。



    预计2010北京住宅市场需求将继续大幅放量

    由于近期影响需求变动的因素变化较快,短期内市场最终均衡价格将持续处于波动状态。若利好政策出台,需求可能快速回升,但短期内供应增加能力有限,因此市场价格有可能在短期内迅速上扬。

    从10月市场成交数据来看,政策效应已经开始显现。由于为期一年的税费减免、利率七折等购房优惠政策将在年底到期,许多消费者希望搭上优惠政策的末班车,观望情绪逐渐松动,带动近期北京商品住宅市场成交量放大,成交均价逐步上扬,即我们所说的“价跌量升”。我们预期政府,特别是地方政府,将继续出台支持成交的后续政策,因此市场价格将保持上升趋势。

    如果我们对投资性和自住性需求进行分别分析,也会得出同样的结论。

    国内消费品市场由于分配机制等深层次原因短期内会继续低迷,而美国一些滞后的需求回落指标将在明年继续释放,再加上正在抬头的贸易?;ぶ饕?,预计2010年中国的实体经济将继续在地平线徘徊,甚至进一步被市场打压。在这个层面政策是无力的,从今年完全失效的实体经济救市政策就可以看出。那么2009年市场积聚的通胀压力出口在哪里呢?房地产仍然是投资者有限的选项集里最好的选择之一。这就决定了2010年的投资性房地产需求仍将持续高位。而投资者对产品和地段的选择性决定北京是其最佳选择之一,因此2010年北京房地产市场将继续保持好于全国平均水平的局面。

    除了投资性需求将强劲放量之外,自住型需求也将有较大增长。城市化,甚至过度城市化的趋势为北京带来大量自住需求,这是维持北京房地产市场的最大想象空间,也是最坚实的基础。利率折扣等政策因素对这部分需求总量难以施加影响,对于需求实现时间节点也只有极其有限的影响。毕竟,计划结婚的人不会因为利息升高了几个点就不买房子,何况房产贷款采取的是浮动利息。至多有一部分人会为了一些政府收费减免而提前买房,这除了放大短期房价波动外,对房地产市场没有任何长期影响。

    对自住者而言更重要的因素还是居住的舒适性和便利性。2009年下半年以来北京市改善居住环境的利好因素不断。CBD东扩、城市森林公园建设、新地铁线路、首钢搬迁、南城加速开发等利好因素几乎覆盖了所有区域所有层次的住房消费者,为首次置业和改善性需求的消费者提供了更大选择空间。

    从上边的分析可以看出,不论是投资性需求还是自住型需求,2010年都将保持增长趋势。也许正是因为这个趋势,北京市场才一度出现了“库存?;彼?。市场增长要求开发商快速补充可售住宅量。

    运营能力决定开发商在新一轮需求中的获利能力

    运营能力能够决定开发商的获利有两个前提。一个是土地溢价时代成为过去,且规范的招拍挂拿地成为市场主流,这将确保不会出现低效率慢开发的开发商靠土地增值反而获得更多利润的情况出现;第二个前提是开发商财务杠杆较大,随时面临较大的财务成本压力,必须通过快速周转缩短资金占压周期。在这两个前提下,市场利润水平将逐步趋于平均,而开发速度快、品牌效应强、产品品质高的开发商将取得高于市场的利润水平。2010年北京各档次住宅市场都将保持需求增长,这对开发商来说是一个机会,但如何抓住机会?市场对于开发商运营能力要求在提高。

    前边我们谈到住宅从拿地到预售平均为12-15个月,实际上这个周期时间因开发商运营能力差异而落差颇大。已故黑马顺驰曾创造了5个月入市的效率奇迹,而运营效率较低的开发商则普遍在20个月以上。龙湖的产品质量、景观水平在短短五年内有了突飞猛进的提高,树立了市场的标杆,而有些开发商这些年开发业务核心能力没有任何长进。

    如何抓住2010年的市场机遇,并利用这个机遇奠定在此后3-5年内企业的战略性突破?我给开发商两条建议。

    第一,在加速开发中实现管理能力提升。临阵换将不行,以开发任务重为由疏忽管理更不行。2010年房地产企业应抛弃“系统改造”、“一步到位”等传统想法,针对当前开发任务以查漏补强的思路对企业组织流程进行重点突击,同时为未来的系统化管理提升编制行动路线图。

    第二,利用2010年的市场机遇奠定未来五年的战略地位。市场的中长期趋势是什么?股东的要求是什么?如何利用已有家底和2010年所能获得的资源实现未来三到五年的超越计划并奠定企业的战略地位?根据过去几年为房地产企业提供战略咨询的经验,我建议企业应尽早着手做这项工作。

    本文作者系正略钧策顾问,该文章已发表于《中国地产市场》2009年11月刊

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