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    快乐十分任选2稳赚技巧:中国的房价悬疑

    《中国新时代》 2010年3月17日 作者:陈益锋

    文章关键词: 房价  
        一线城市的高房价正逐渐向二、三线城市蔓延,并逐渐形成全民“击鼓传花”的买卖房游戏,至于所谓的房价泡沫何时被捅破,显然尚很遥远
         中国房价在2009年上演了一出“犹抱琵琶半遮面”的大戏,让所有人直呼看不懂。由于遭受2008年全球经济?;挠跋?,2009年初的房产市场弥漫着一片悲观情绪,直至5、6月份,仍然低迷不振,但盛夏来临之际,房价则如同脱缰野马急速飙升,包括北京、上海、深圳等一线城市以及二、三线城市在内,房价几乎以冲刺的速度一路高歌。

    尽管“买不起!”几乎是老百姓面对高房价时的一声叹息。但从交易数据来看,需求依然高度旺盛。截止到2009年12月27日,北京二手房成交量达273390套,高出2006年、2007年、2008年三年的总成交量36370套。同时,这个数字远远超过商品房成交量175969套。

    高成交量的背后,是令人惊呼的高房价。统计数据显示,北京二手房价格的涨幅惊人,从价格对比来看,2009年累计涨幅已超过58.4%,达14100元/平方米。这一均价及涨幅都创造了历史纪录。

    新楼盘的销售价格更是用“疯狂”来形容。根据北京市房地产交易管理网发布的2009年第四季度的成交价格排行榜,排行前30名的楼盘单价全面超过3万元,最高成交价高达70156元/平方米,其中CBD区域的单价更是全面超过了4万元。据说,北京CBD内的一处超高端公寓社区,正在以每月8-10%的涨幅调价,计划今年五一黄金周,将一举突破8万元每平方米!

    就在房地产市场一片火爆的气氛下,政府的宏观调控政策如同高悬着的“德摩克利斯之?!?,终于落下!

    2009年12月14日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施,明确要求“遏制部分城市房价过快上涨的势头”,为此轮楼市调控拉开序幕。直至2010年1月13日,央行宣布于1月18日上调银行准备存款金率——短短一个月时间,楼市调控政策密集出台,给疯狂的房价浇了一盆冷水。

    根据中原地产发布2009年12月份二手住宅指数月报,国内二手住宅市场出现了微妙变化,一线城市房价继续上涨,但成交连急速萎缩,北京、深圳和天津三城市的成交量下滑幅度均超过20%,上海、广州下滑幅度相对较小。成交量的下滑说明了市场观望情绪的急速蔓延。

    一边是猛涨之后的高房价,另一边则是政府重磅出击的调控政策,显然,2010年的房产市场再次走到了岔路口,究竟是向左走还是向右走?人们预计中的房价拐点是否如期出现?2007年的楼市寒冬能否再次重演?

    政策救市还是助势?

    从2009年6月至11月,全国70个大中城市的房屋销售价格与去年同期相比,增长累计达到了25.3%,尤其北京、上海、深圳、三亚等热门城市的多数楼盘的价格更是呈现翻番增长?!?

    二手房市场更是异?;鹑?,因此2009年12月9日国务院常务会议决定,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。随后,2009年12月14日中央经济工作会议酝酿出台楼市的进一步调控政策,并提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措;紧接着,2009年12月17日,针对2009年不断涌现的“地王”现象,国家五部委通知:对开发商拿地首付至少50%的限制。

    最受业内重视的就是今年1月10日,国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(俗称“国十一条”), 明确增加保障性住房和普通商品住房有效供给的同时,也提出将加大差别化信贷政策执行力度,继续实施差别化的住房税收政策。如对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价;要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策,等等。

    分析人士指出,此次“国十一条”反映出,有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控,防范信贷资金违规进入房地产市场,防止境外“热钱”冲击我国市场,这也将有利于抑制投资投机性购房,促进房地产市场的健康发展。

    从“国十一条”看出,政府在这次房价新一轮的疯狂上涨中似乎启动了急刹车。一般来说,房地产调控政策的出台都在3月份两会之后。比如2005年、2006年及2007年的房地产调控政策都是在3月份之后出台的,此次在年末出台房地产调控政策这还是第一次,尤其是距离12月14日的国务院常务会议,房地产调控政策在短短不到一个月时间里迅速提出,更是令人深思。

    结合中国房价的走势来看,2005年至2007年是上涨的黄金期,而这一时期恰恰也是政府出台楼市调控政策的密集期。2005年、2006年,国家针对房地产市场制定的政策法规数量之多、频率之密,堪称前所未有。然而,密集的调控并未给快速上涨的楼市以实质性的遏制,正是调控政策的出台,抑制了楼市背后的旺盛需求,房价只能是愈调愈高。

    分析指出,前几次抑制性房地产调控过程中,都是从抑制需求入手。比如,对普通住宅和非普通住宅实行有差别的税收政策和房地产金融政策等,但在抑制需求的同时也控制供给的增加,通常的手段是控制土地和信贷“两个闸门”。在供不应求的格局下,压缩供给的结果当然是价格继续上涨了。这就是2005年至2007年间房价越调越高的重要原因之一。

    而“国十一条”的第一条就提出“增加保障性住房和普通商品住房有效供给”,显然吸取了2005至2007年压缩供给的教训。结合目前的经济大背景来看,“国十一条”透露出的是楼市“稳定”和“健康”的主旋律,因此,尽管遭遇2010年初的楼市调控“寒流”,但长期而言,中国大部分城市的房产价格仍然会趋于平稳,这显然是一个不争的事实。

    信贷规模仍很乐观

    2010年1月份第一周,银行信贷再次爆出天量——超过6000亿,日均近1000亿!一般来说,年初的信贷投放量增加较多大部分是上一年第四季度积压下来的,由于额度限制,银行信贷往往会在1月初突击释放。

    但从整体来看,2009年新增信贷规模达到近10万亿元,相当于过去三四年的新增量,比如2008年,仅为4.9万亿。舆论质疑,大部分的新增贷款变成了投机性资金流入了房地产市场,推升房价不断攀升。

    于是,新增信贷的天量现象成为引发上调存款准备金率政策的导火索,2010年1月13日,央行宣布:从2010年1月18日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。上调准备金率,银行会被迫将钱存入中央银行,根据金融机构数据,预计提高0.5个百分点能够收缩3000亿的广义货币。比如在2007年,由于货币过剩现象严重,央行全年宣布10次上调存款准备金率,那一年,中国楼市迎来了寒冬期。

    曾有学者指出,如果2010年新增信贷在6-7万亿的规模,房价涨幅不仅明显放慢,而且有望进入第二波良性调整,但至于房价是否会出现大幅下滑,只能等待市场的考验。

    事实上,货币政策在2009年下半年便走向微调之路,但到目前为止仍保持宽松状态。一位央行高官在采访时阐释货币政策走向时强调,2010年会回到“真正意义上的适度宽松”;而监管部门对银行的解释更为形象:所谓适度宽松,可以理解为“如果2009年宽松,2010年就是适度”。

    记者接触的建设银行的一名负责个贷业务的客户经理判断,2010年初出台的楼市调控政策将导致房地产出现暂时盘整,但是中长期来看,需求仍然很旺盛,房价不会出现下滑,依然保持上涨趋势。

    目前,金融界对于2010年新增信贷规模显得尤为乐观,有权威人士表示,2010年新增信贷投放目标定在7.5万亿元左右。而交通银行预计:目前市场预期2010年全年新增贷款在7-8万亿元左右,对应贷款余额增速为17.5%-20%。由此推出2010年的新增贷款规模大幅度回落的概率不大,有些担心的是,由于“在管理层的调控下,实际的新增贷款规??赡芙陀谑谐≡て?,与此同时,信贷投向也会出现较大幅度的结构性调整?!?br>
    鉴于2008年全球金融?;囊跤?,“调结构”将在2010年显现,因此2010年国内的产业政策主要侧重于“调结构”,对于新兴战略性产业来说,政策扶持与资金支持的力度将得到加强,而房地产行业由此可能遭受些许影响。

    但在政策执行层面,由于GDP仍然被纳入地方政府的绩效考核体系,因此地方政府有动力抬升地价、推涨房价,毕竟在当前政府官员绩效评价体系中,GDP及其增长率占很大的比重,出于政绩的考虑,地方政府官员有动力积极发展房地产业,采取鼓励银行为房地产商贷款、给予房地产商优惠等政策,以提升房地产价格,从而提高当地GDP的绝对值和增长额??杉?,在地方政府的政策与资金保障下,房地产并不会立即遭遇寒流。

    “击鼓传花”

    房价的疯狂,让人联想到上世纪90年代海南房地产泡沫的警示。根据现任SOHO中国联席总裁潘石屹的回忆,当时在海南的所有房地产开发商都在玩一个“击鼓传花”的古老游戏,楼盘还在设计阶段,地皮已经被倒卖了无数遍,房价亦是疯狂上涨。

    据《中国房地产市场年鉴(1996)》统计,1988年,海南商品房平均价格为1350元/平方米,1991年为1400元/平方米,1992年猛涨至5000元/平方米,1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短三年,增长超过5倍。

    目前,随着国务院发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》,海南国际旅游岛建设正式步入正轨,海南的房地产市场再次迎来了新一轮的上涨周期。尤其三亚的房价更是“一天一变”,楼盘均价在9000多元/平方米,海景一线房每平方米售价至少在1万元以上。位于北端的???,房价也是向上急窜,自2007年下半年开始,??诘暮>耙幌叻恐两穹巳?,均在一万元以上。根据本刊记者的走访,??诘亩址康募鄹翊?006年至今,大部分楼盘的房价都增长了3-5倍,而且几乎无房可卖!按照多数购房者的说法:尽管海南的房价迅速上涨,但与北京、上海、深圳和广州等一线城市的房价相比,“还有很大的升值空间!”

    关键问题是,高房价的参照坐标——北京的房价到底会有多高?按照地产名人任志强的观点,仍然“是个无法猜到的迷!”——任志强的观点是:“一个国家的首都、政治、文化、经济的中心,毫无疑问的会集中全国和世界的购买力,让首都或经济中心地区的房价升高,并可能超越当地居民中位收入的消费能力,让房价成为与人均GDP不成比例的地步⋯⋯”

    从统计数据看,北京房价2009年12月单月均价较1月份上涨79.5%,较2008年12月增长111%,较此前最高的2007年12月,增长41%。深圳的涨幅最为突出,其2009年12月较1月增长101%,较2008年12月增长100%,较此前2007年顶峰水平,仍增长36%。

    从目前的楼盘销售情况来看,新盘的销售价格仍处于上涨的趋势,比如上述的北京CBD某处高端公寓,即将突破令人乍舌的8万元每平米,单套小二居公寓的总价将达到600万——这显然已经不是中国任何一个中产阶级所能承受的价格。

    但根据《2009年亚太区财富报告》,富裕人士的标准被划定为“拥有100万美元以上的可投资资产,其中不包括主要住宅和消耗品?!?007年亚太区富裕人士的总数达到280万人,这些人共掌握了9.5万亿美元的财富,而中国的富裕人士占据了绝大多数的比例??杉?,即使房产价格再高,买得起的大有人在。

    此外,《麦肯锡-2009年度中国消费者调查报告》显示:从现在到2015年,中国新增的富裕家庭将有3/4来自于二级城市与其他城市(从110万户增加到320万户),而在一级城市只从50万户增加到70万户。

    这意味着,二线城市的中产们,将成为未来中国消费的主力军。这也暗示了:2010年二、三线城市房价将继续快速攀升——因为目前二、三线城市房价尚在居民可承受范围以内,但一线城市的高房价正逐渐向二、三线城市蔓延,并逐渐形成全民“击鼓传花”的买卖房游戏,至于所谓的房价泡沫何时被捅破,显然还很遥远。



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    《中国新时代》
    《中国新时代》杂志创刊于1992年,2002年开始偏重于跨国公司的商业报道。
      《中国新时代》杂志由中国国际贸易促进委员会主管,中国对外服务行业协会和最具规模的人力资源服务机构——北京外国企业服务集团(FESCO)主办,并由国内知名的人力资源管理顾问公司——太和顾问协办。同时,《中国新时代》借助于自己的战略资源,已经构建了一个由众多跨国公司和国内领先企业的高层管理者、HR总监、院校和业内专 ……
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